Le marché locatif montréalais a connu des bouleversements majeurs ces dernières années. Avec des prix d’achat en hausse, des taux hypothécaires plus élevés qu’il y a cinq ans, et une réglementation locative parfois complexe, beaucoup d’investisseurs se demandent si l’immobilier locatif reste une stratégie viable. Notre analyse.
Les chiffres bruts en 2026
Pour un immeuble à revenus typique à Montréal (duplex à 750 000 $, revenus locatifs de 3 600 $/mois), le rendement brut est d’environ 5,76 %. Après les dépenses (taxes, assurances, entretien, gestion — environ 35 % des revenus), le rendement net tombe à environ 3,7 %.
Est-ce suffisant ? Cela dépend de votre objectif. Si vous cherchez un cash-flow positif immédiat avec 20 % de mise de fonds et les taux actuels, c’est serré. Mais si vous intégrez l’appréciation de la valeur (historiquement 4 % à 6 % par an à Montréal) et le remboursement accéléré du capital par vos locataires, le portrait change.
Ce qui a changé avec la Loi 31
La Loi 31 adoptée en 2024 a modifié certaines règles du bail locatif au Québec. Les cessions de bail sont maintenant plus restreintes, ce qui redonne aux propriétaires plus de contrôle lors d’un changement de locataire. Cette mesure favorise les propriétaires qui souhaitent repositionner leurs loyers à la valeur du marché lors d’un nouveau bail.
Où trouver de la valeur aujourd’hui
Les quartiers à éviter si vous cherchez le rendement : Plateau-Mont-Royal, Outremont, Mile-End. Les prix y sont trop élevés par rapport aux loyers pour que le rendement soit intéressant.
Les secteurs à considérer : Villeray, Rosemont (secteurs moins centraux), Saint-Michel, Montréal-Nord pour les budgets limités. Sur la Rive-Sud : Longueuil centre, Saint-Hubert. Ces secteurs offrent encore des rendements locatifs bruts de 5 % à 7 %.
La stratégie du « house hacking »
De plus en plus populaire à Montréal : acheter un duplex ou triplex, habiter un logement et louer les autres. Cette approche permet de qualifier pour un financement résidentiel (conditions plus favorables qu’un immeuble à revenus pur), de réduire votre coût de logement personnel, et d’apprendre la gestion locative progressivement.
Notre verdict
L’immobilier locatif à Montréal reste rentable, mais plus sélectivement qu’auparavant. Le secret est la combinaison d’un bon emplacement (valeur à long terme), d’un achat au bon prix, et d’une gestion rigoureuse. Les investisseurs qui s’y enrichissent ne sont pas ceux qui maximisent le rendement à court terme, mais ceux qui construisent patiemment un patrimoine sur 10 à 20 ans.
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Mon courtier m’avait dit la même chose. Bon article de confirmation.
Excellent contenu comme toujours. J’ai partagé avec mon conjoint.
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